Yearly Archives: 2018

Τον κώδωνα του κινδύνου για την πορεία του ελληνικού τουρισμού το 2019 κρούουν ξενοδοχειακοί παράγοντες, εκτιμώντας ότι εάν δεν ληφθούν μέτρα τώρα δεν θα συνεχιστεί η αυξητική τάση και την επόμενη χρονιά. Το αρνητικό μήνυμα το στέλνει ήδη η «τρύπα» στις κρατήσεις που παρουσιάζεται για τον Αύγουστο και τις αρχές Σεπτεμβρίου σε μία σειρά ξενοδοχειακών μονάδων σε πολύ δημοφιλείς προορισμούς όπως η Κρήτη, η Ρόδος αλλά και η… Ισπανία. 

 Τόσο η Ελλάδα όσο και η Ισπανία αντιμετωπίζουν για τον Αύγουστο το ίδιο πρόβλημα που ακούει στο όνομα Τουρκία. Ο ανταγωνισμός από την Τουρκία είναι πολύ μεγάλος, όπως αναλύεται στη «Ν». Η Τουρκία δεν κάνει απλώς ένα come back, τονίζεται, αλλά προετοιμάζεται για νέα ρεκόρ το 2019. Η δυναμική επάνοδος της Τουρκίας, που συνοδεύεται από τιμές ιδιαίτερα ανταγωνιστικές, προβληματίζει έντονα την ελληνική τουριστική αγορά, με τους πιο απαισιόδοξους να βλέπουν το 2019 ως το πρώτο πτωτικό έτος μετά από ένα σερί ανόδου. 

 Όπως σημειώνει στη «Ν» με νόημα κορυφαίος ξενοδοχειακός παράγοντας, καλό είναι να μην επαναπαυόμαστε στις δάφνες μας και να δούμε από τώρα πώς θα αντιδράσουμε σε μια αρνητική εικόνα των αφίξεων για το 2019. 

 Σε ανάλογο μήκος κύματος ήταν και ένα tweet του προέδρου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ) Γιάννη Ρέτσου, ο οποίος σχολιάζοντας μία μελέτη της Alpha bank για τον ελληνικό τουρισμό σημείωσε: «Σωστή ανάλυση από την @Alpha_Bank. Η μείωση του ΦΠΑ σε διαμονή-εστίαση-μεταφορές, θα προσελκύσει επενδύσεις, μπορεί να αυξήσει το μερίδιο αγοράς διεθνώς, αλλά το κυριότερο θα θωρακίσει την προσφορά σε μελλοντική αναστροφή της θετικής τάσης, που πιστεύω δεν είναι μακριά». 

 Ένα φρένο στην ανοδική κίνηση του ελληνικού τουρισμού περιμένει η πλειονότητα των τουριστικών παραγόντων, ωστόσο ο παράγοντας Τουρκία αλλά οι φορολογική κυρίως πολιτική στη χώρα μας τα τελευταία χρόνια, τους κάνει να βλέπουν αυτό το φρένο να έρχεται νωρίτερα, εντός του 2019.Αν θέλουμε να το αποφύγουμε θα πρέπει να περιορίσουμε τους πανηγυρισμούς και να μελετήσουμε καλύτερα τι πρέπει να κάνουμε ώστε το 2019 να μην είναι πτωτικό, τονίζει στη «Ν» ο ίδιος παράγοντας, ο οποίος δείχνει προς την κατεύθυνση ελάφρυνσης του φορολογικού πακέτου. 

   Η Alpha Bank   

 Στην ίδια εκτίμηση φαίνεται ότι καταλήγει και η Alpha Bank στην ανάλυσή της στο Εβδομαδιαίο Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων:«Η μεγαλύτερη πρόκληση που έχει να αντιμετωπίσει ο εν λόγω κλάδος είναι η αρνητική επίδραση από τον υψηλό φορολογικό συντελεστή στις υπηρεσίες ξενοδοχείων και καταλυμάτων. Η επιβολή του υψηλότερου φορολογικού συντελεστή είχε ως αποτέλεσμα τη μετακύλιση μικρού μέρους της επιβαρύνσεως στους καταναλωτές λόγω της έκθεσης στον διεθνή ανταγωνισμό, όπως αποτυπώνεται στην πορεία του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή στα ξενοδοχεία. Συγκριτικά με τις κύριες ανταγωνίστριες χώρες στον τουρισμό, στην Ελλάδα ο ΦΠΑ στον κλάδο των καταλυμάτων είναι αισθητά υψηλότερος. Τούτο στερεί από τη χώρα ένα μέρος του ανταγωνιστικού της πλεονεκτήματος ως τουριστικού προορισμού που είναι αμφίβολο αν μπορεί μεσοπρόθεσμα να αντισταθμισθεί από άλλα συγκριτικά πλεονεκτήματα που διαθέτει η χώρα. 

 Η εφαρμογή φορολογικής πολιτικής ευνοϊκής προς τις επιχειρήσεις του ξενοδοχειακού κλάδου είναι απαραίτητη προκειμένου: 

•  Να διατηρηθεί η ανταγωνιστικότητα των ξενοδοχείων τόσο σε επίπεδο τιμών όσο και σε επίπεδο ποιότητας των προσφερόμενων υπηρεσιών. 
•  Να δημιουργηθούν νέες θέσεις εργασίας στον ξενοδοχειακό κλάδο αλλά και σε άλλους κλάδους που συνδέονται με τον ξενοδοχειακό. 
•  Να πραγματοποιηθούν επενδύσεις που θα βελτιώσουν την ποιότητα των προσφερόμενων υπηρεσιών. 
•  Να αντιμετωπιστεί ο ανταγωνισμός από την οικονομία του διαμοιρασμού, δηλαδή διαδικτυακοί ιστότοποι βραχυχρόνιας μισθώσεως κατοικιών (π.χ. Airbnb). 
•  Να μειωθούν οι τιμές των ξενοδοχειακών υπηρεσιών. 
•  Να αντιμετωπιστεί η εποχικότητα ώστε να μη λειτουργούν τα ξενοδοχεία κυρίως την περίοδο υψηλής τουριστικής κινήσεως (κίνητρο να λειτουργούν κυρίως τους θερινούς μήνες, όταν οι τιμές είναι υψηλότερες, άρα και τα έσοδα)». 

   Ελλάδα και Ισπανία, βίοι παράλληλοι   

 Στο πρώτο εξάμηνο του 2018 η τουρκική τουριστική αγορά τρέχει με +30,36% στις διεθνείς αφίξεις σε σύγκριση με πέρυσι την ίδια περίοδο και έχει προσελκύσει έως το τέλος Ιουνίου 16,968 εκατ. ξένους τουρίστες, εκ των οποίων οι 4,687 εκατ. τουρίστες προέρχονται από χώρες της Ε.Ε. 

 Η εξέλιξη αυτής τη τουρκικής αγοράς δεν επηρεάζει μόνο τις κρατήσεις last minute της Ελλάδος σε ορισμένους προορισμούς (λέγεται ότι υπάρχουν και μονάδες με πληρότητες μόλις 50% τον Αύγουστο) αλλά και σε άλλες χώρες που είχαν κερδίσει από την πτώση του προορισμού Τουρκία τα τρία προηγούμενα χρόνια, όπως είναι η Ισπανία.Έλληνες και Ισπανοί ξενοδόχοι βγαίνουν στην αγορά με εκπτώσεις και παροχές προκειμένου να αυξήσουν τις πληρότητές τους τον Αύγουστο. 

 Όλα τα προηγούμενα χρόνια τα ξενοδοχεία της Ισπανίας έσπευσαν να αξιοποιήσουν την αυξημένη ζήτηση ανεβάζοντας κατά μέσο όρο τις τιμές κατά 21,4% την περίοδο 2013-2017 αναφέρει το Reuters και προσθέτει ότι σήμερα προορισμοί όπως η Τουρκία, η Αίγυπτος και η Τυνησία καταγράφουν μεγάλες αυξήσεις στις κρατήσεις, ανακάμπτοντας από τη βουτιά που προκάλεσαν πραξικοπήματα και τρομοκρατικές επιθέσεις. 

 Αξίζει να επισημανθεί ότι οι προσφορές τριάστερων μονάδων στην Τουρκία είναι 73% φθηνότερες από αυτές στις Βαλεαρίδες Νήσους. 

 Σε ανάλογο κλίμα κινούνται και οι Έλληνες ξενοδόχοι, που αντιμετωπίζοντας πρόβλημα με τις κρατήσεις του Αυγούστου προχωρούν, σε συνεργασία με τους ξένους tour operators, σε εκπτώσεις προκειμένου να διατηρήσουν αυξημένες πληρότητες. 

Σε δύναμη διαφοροποίησης όχι μόνον της αγοράς κατοικίας, αλλά ακόμα και του επιχειρείν στον κλάδο του real estate, εξελίσσεται η εκτίναξη της απήχησης του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δηλαδή της φιλοξενίας ξένων επισκεπτών σε επιπλωμένα διαμερίσματα, αξιοποιώντας σχετικές ηλεκτρονικές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η HomeAway, η Booking και άλλες.
Η διετία 2016-2017 σηματοδότησε τη ραγδαία εξάπλωση της ενοικίασης επιπλωμένων κατοικιών και διαμερισμάτων σε ξένους επισκέπτες, με αποτέλεσμα σήμερα ο ετήσιος τζίρος του κλάδου να υπολογίζεται σε 860 εκατ. ευρώ, με βάση τα έσοδα από τις δαπάνες διαμονής, με το σύνολο να ανέρχεται σε 1,7 δισ. ευρώ, αν συνυπολογιστούν και τα υπόλοιπα έξοδα των επισκεπτών. Αλλωστε, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη που πραγματοποίησε η Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, υπολογίζεται ότι ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που έχουν καταχωριστεί προς εκμίσθωση μέσω των ηλεκτρονικών πλατφορμών ανέρχεται σε 42.155 πανελλαδικά. Επιπλέον 21.716 ακίνητα εκμισθώνονται ως τουριστικά καταλύματα (διαθέτουν δηλαδή το σχετικό σήμα του ΕΟΤ), ανεβάζοντας τον συνολικό αριθμό των κατοικιών και διαμερισμάτων που προορίζονται για εκμετάλλευση σε 63.871.

Τα μεγέθη αυτά διαρκώς αυξάνονται, όπως δείχνουν και οι τάσεις στην Αθήνα. Μόνο στο κέντρο της πόλης, υπολογίζεται ότι σήμερα διατίθενται προς ενοικίαση με αυτόν τον τρόπο περί τα 6.500 διαμερίσματα και κατοικίες, μέγεθος που αποτελεί άνοδο της τάξεως του 27% σε σχέση με μόλις πριν από έξι μήνες, όταν και οι εκτιμήσεις έκαναν λόγο για περίπου 5.127 ακίνητα.
Η ανάπτυξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα και τη διαμόρφωση νέων αναγκών, τόσο από τους ιδιοκτήτες όσο και από επενδυτές, που ενδιαφέρονται να τοποθετηθούν στην αγορά αυτή, η οποία συγκεντρώνει τεράστιες προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης, καθώς ο τουρισμός βιώνει άνθηση στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Στο πλαίσιο αυτό, έχει προκύψει ζήτηση για πιο επαγγελματικές υπηρεσίες διαχείρισης των ακινήτων, καθώς άλλωστε και ο ανταγωνισμός μεταξύ των ιδιοκτητών συνεχώς αυξάνεται.
Σήμερα, διαχείριση ακινήτων για τη συγκεκριμένη αγορά κάνουν τόσο υφιστάμενες εταιρείες του κλάδου των ακινήτων, που προϋπήρχαν του Airbnb, μεσιτικά γραφεία, ακόμα και οικοδομικές εταιρείες, που υπό την έλλειψη ζήτησης από την ελληνική αγορά, στρέφονται και στη φιλοξενία. Υπάρχουν όμως και εταιρείες που συστάθηκαν αποκλειστικά ως αποτέλεσμα της ανόδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, νεοφυείς εταιρείες που έρχονται να συμπληρώσουν το κάδρο. Oι συγκεκριμένες εταιρείες προσφέρουν ένα πλήρες πακέτο υπηρεσιών διαχείρισης του ακινήτου του εκάστοτε ιδιοκτήτη, από την προβολή του μέχρι τη διαχείριση των κρατήσεων και τον καθαρισμό του. Απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που είτε αδυνατούν (π.χ. μπορεί ο μόνιμος τόπος κατοικίας τους να είναι σε άλλη πόλη ή να είναι συνταξιούχοι) είτε δεν ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε μια τέτοια διαδικασία οι ίδιοι. Η εταιρεία εισπράττει ένα ποσοστό που κυμαίνεται από 15% έως 30% από το έσοδο που εξασφαλίζει για τον κάθε ιδιοκτήτη.

Ενα στα δύο ακίνητα βραχυχρόνιας ενοικίασης ανήκει σε επενδυτές

Η ανάπτυξη της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προσελκύσει και πληθώρα επενδυτών. Μάλιστα, σταδιακά, το όλο «οικοσύστημα» των δραστηριοποιούμενων στον κλάδο θα οδεύσει προς πιο επαγγελματική βάση, κάτι που πιστοποιείται ήδη. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, υπολογίζεται ότι πάνω από το 50% των ακινήτων που διατίθενται μέσω της πλατφόρμας του Airbnb στο κέντρο της Αθήνας αφορά επαγγελματίες/ επενδυτές που εκμισθώνουν περισσότερα του ενός διαμερίσματα.
Μάλιστα, αρκετοί εξ αυτών είναι ξένοι, που προσδοκούν και σε μελλοντικές υπεραξίες μέσω της μεταπώλησης των ακινήτων που έχουν αποκτήσει. Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, η ζήτηση είναι σημαντική, γεγονός που γεννά ευκαιρίες. 
Ζήτηση δημιουργείται και για άλλες υπηρεσίες συναφείς με τον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς οι ανάγκες συνεχώς μεγαλώνουν. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι εταιρείες που παρέχουν υπηρεσίες channel managing, με στόχο τη βελτιστοποίηση της διαχείρισης πολλαπλών αγγελιών ακινήτων, είτε από έναν ιδιοκτήτη είτε από έναν διαχειριστή ακινήτων. Συγκεκριμένα αυτοματοποιείται η διαδικασία διαχείρισης κρατήσεων, συγχρονίζοντας τα ημερολόγια μεταξύ πολλαπλών διαδικτυακών πλατφορμών ενοικίασης.

Διαμονή σε σπίτια με υψηλές προδιαγραφές

Η διεθνής τάση στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων αφορά την ενίσχυση της ποιότητας. Μαζί με τη μεγέθυνση δηλαδή της δραστηριότητας αυτής, μεγαλώνουν και οι απαιτήσεις, κυρίως των νέων χρηστών που επιλέγουν να χρησιμοποιήσουν τις σχετικές υπηρεσίες και οι οποίοι παραδοσιακά διέμεναν σε ξενοδοχεία. Οι νέοι χρήστες απαιτούν καλύτερα καταλύματα και εξατομικευμένες υπηρεσίες και είναι σαφές πλέον ότι η καλή πρόθεση του οικοδεσπότη δεν αρκεί. Απαιτείται μια σειρά από προϋποθέσεις ώστε η διαμονή να μπορεί να γίνει μέρος της εμπειρίας.
Δεν είναι καθόλου τυχαίο, άλλωστε, που η Αirbnb λάνσαρε πρόσφατα –και προωθεί με μεγάλη ένταση– τη νέα κατηγορία Plus: σπίτια δηλαδή με εξακριβωμένη ποιότητα και άνεση, ώστε οι επισκέπτες να είναι σίγουροι ότι θα μείνουν ικανοποιημένοι. Η εν λόγω υπηρεσία θα λανσαριστεί σύντομα και στην ελληνική αγορά. Το Airbnb Plus αφορά «μια συλλογή από άρτια εξοπλισμένα σπίτια υψηλής ποιότητας, με οικοδεσπότες που φημίζονται για τις υψηλές κριτικές και την προσοχή τους στη λεπτομέρεια. Μάλιστα, προκειμένου να εξασφαλιστεί η αλήθεια των σχετικών στοιχείων, η Airbnb θα στείλει προσωπικό, ώστε να γίνει επαλήθευση των δεδομένων που θα αποστείλει ο κάθε ιδιοκτήτης για την ένταξη του ακινήτου του στη σχετική λίστα.

Οι νέες περιοχές

Καθώς η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις δύσκολα καλύπτεται από τα διατιθέμενα ακίνητα στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, αναδεικνύονται συνεχώς νέες περιοχές-προορισμοί, όπως το Παγκράτι, οι Αμπελόκηποι και ακόμα περισσότερο τα νότια προάστια και, γενικότερα, το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας.

Τα εμπόδια

Αν υπήρχαν περισσότερα οικιστικά ακίνητα ενός ιδιοκτήτη στην Αθήνα, είναι σχεδόν σίγουρο ότι θα είχαν πολλαπλασιαστεί και τα προσφερόμενα ακίνητα στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το επενδυτικό ενδιαφέρον «σκοντάφτει» στις δεκάδες οριζόντιες ιδιοκτησίες και τους κληρονόμους σε υφιστάμενες πολυκατοικίες.

Κανένας περιορισμός

Μέχρι σήμερα δεν ισχύει κανένας περιορισμός αναφορικά με τη δραστηριοποίηση στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ωστόσο, αν προκύψουν φαινόμενα «αποκλεισμού» των Ελλήνων πολιτών από περιοχές ανά την επικράτεια, είτε λόγω υψηλών ενοικίων είτε λόγω έλλειψης ακινήτων, παρέχεται η δυνατότητα παρέμβασης του εκάστοτε υπουργού.