Η νέα οικονομία μισθώσεων τύπου Airbnb

Σε δύναμη διαφοροποίησης όχι μόνον της αγοράς κατοικίας, αλλά ακόμα και του επιχειρείν στον κλάδο του real estate, εξελίσσεται η εκτίναξη της απήχησης του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δηλαδή της φιλοξενίας ξένων επισκεπτών σε επιπλωμένα διαμερίσματα, αξιοποιώντας σχετικές ηλεκτρονικές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η HomeAway, η Booking και άλλες.
Η διετία 2016-2017 σηματοδότησε τη ραγδαία εξάπλωση της ενοικίασης επιπλωμένων κατοικιών και διαμερισμάτων σε ξένους επισκέπτες, με αποτέλεσμα σήμερα ο ετήσιος τζίρος του κλάδου να υπολογίζεται σε 860 εκατ. ευρώ, με βάση τα έσοδα από τις δαπάνες διαμονής, με το σύνολο να ανέρχεται σε 1,7 δισ. ευρώ, αν συνυπολογιστούν και τα υπόλοιπα έξοδα των επισκεπτών. Αλλωστε, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη που πραγματοποίησε η Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, υπολογίζεται ότι ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που έχουν καταχωριστεί προς εκμίσθωση μέσω των ηλεκτρονικών πλατφορμών ανέρχεται σε 42.155 πανελλαδικά. Επιπλέον 21.716 ακίνητα εκμισθώνονται ως τουριστικά καταλύματα (διαθέτουν δηλαδή το σχετικό σήμα του ΕΟΤ), ανεβάζοντας τον συνολικό αριθμό των κατοικιών και διαμερισμάτων που προορίζονται για εκμετάλλευση σε 63.871.

Τα μεγέθη αυτά διαρκώς αυξάνονται, όπως δείχνουν και οι τάσεις στην Αθήνα. Μόνο στο κέντρο της πόλης, υπολογίζεται ότι σήμερα διατίθενται προς ενοικίαση με αυτόν τον τρόπο περί τα 6.500 διαμερίσματα και κατοικίες, μέγεθος που αποτελεί άνοδο της τάξεως του 27% σε σχέση με μόλις πριν από έξι μήνες, όταν και οι εκτιμήσεις έκαναν λόγο για περίπου 5.127 ακίνητα.
Η ανάπτυξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα και τη διαμόρφωση νέων αναγκών, τόσο από τους ιδιοκτήτες όσο και από επενδυτές, που ενδιαφέρονται να τοποθετηθούν στην αγορά αυτή, η οποία συγκεντρώνει τεράστιες προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης, καθώς ο τουρισμός βιώνει άνθηση στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Στο πλαίσιο αυτό, έχει προκύψει ζήτηση για πιο επαγγελματικές υπηρεσίες διαχείρισης των ακινήτων, καθώς άλλωστε και ο ανταγωνισμός μεταξύ των ιδιοκτητών συνεχώς αυξάνεται.
Σήμερα, διαχείριση ακινήτων για τη συγκεκριμένη αγορά κάνουν τόσο υφιστάμενες εταιρείες του κλάδου των ακινήτων, που προϋπήρχαν του Airbnb, μεσιτικά γραφεία, ακόμα και οικοδομικές εταιρείες, που υπό την έλλειψη ζήτησης από την ελληνική αγορά, στρέφονται και στη φιλοξενία. Υπάρχουν όμως και εταιρείες που συστάθηκαν αποκλειστικά ως αποτέλεσμα της ανόδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, νεοφυείς εταιρείες που έρχονται να συμπληρώσουν το κάδρο. Oι συγκεκριμένες εταιρείες προσφέρουν ένα πλήρες πακέτο υπηρεσιών διαχείρισης του ακινήτου του εκάστοτε ιδιοκτήτη, από την προβολή του μέχρι τη διαχείριση των κρατήσεων και τον καθαρισμό του. Απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που είτε αδυνατούν (π.χ. μπορεί ο μόνιμος τόπος κατοικίας τους να είναι σε άλλη πόλη ή να είναι συνταξιούχοι) είτε δεν ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε μια τέτοια διαδικασία οι ίδιοι. Η εταιρεία εισπράττει ένα ποσοστό που κυμαίνεται από 15% έως 30% από το έσοδο που εξασφαλίζει για τον κάθε ιδιοκτήτη.

Ενα στα δύο ακίνητα βραχυχρόνιας ενοικίασης ανήκει σε επενδυτές

Η ανάπτυξη της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προσελκύσει και πληθώρα επενδυτών. Μάλιστα, σταδιακά, το όλο «οικοσύστημα» των δραστηριοποιούμενων στον κλάδο θα οδεύσει προς πιο επαγγελματική βάση, κάτι που πιστοποιείται ήδη. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, υπολογίζεται ότι πάνω από το 50% των ακινήτων που διατίθενται μέσω της πλατφόρμας του Airbnb στο κέντρο της Αθήνας αφορά επαγγελματίες/ επενδυτές που εκμισθώνουν περισσότερα του ενός διαμερίσματα.
Μάλιστα, αρκετοί εξ αυτών είναι ξένοι, που προσδοκούν και σε μελλοντικές υπεραξίες μέσω της μεταπώλησης των ακινήτων που έχουν αποκτήσει. Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, η ζήτηση είναι σημαντική, γεγονός που γεννά ευκαιρίες. 
Ζήτηση δημιουργείται και για άλλες υπηρεσίες συναφείς με τον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς οι ανάγκες συνεχώς μεγαλώνουν. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι εταιρείες που παρέχουν υπηρεσίες channel managing, με στόχο τη βελτιστοποίηση της διαχείρισης πολλαπλών αγγελιών ακινήτων, είτε από έναν ιδιοκτήτη είτε από έναν διαχειριστή ακινήτων. Συγκεκριμένα αυτοματοποιείται η διαδικασία διαχείρισης κρατήσεων, συγχρονίζοντας τα ημερολόγια μεταξύ πολλαπλών διαδικτυακών πλατφορμών ενοικίασης.

Διαμονή σε σπίτια με υψηλές προδιαγραφές

Η διεθνής τάση στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων αφορά την ενίσχυση της ποιότητας. Μαζί με τη μεγέθυνση δηλαδή της δραστηριότητας αυτής, μεγαλώνουν και οι απαιτήσεις, κυρίως των νέων χρηστών που επιλέγουν να χρησιμοποιήσουν τις σχετικές υπηρεσίες και οι οποίοι παραδοσιακά διέμεναν σε ξενοδοχεία. Οι νέοι χρήστες απαιτούν καλύτερα καταλύματα και εξατομικευμένες υπηρεσίες και είναι σαφές πλέον ότι η καλή πρόθεση του οικοδεσπότη δεν αρκεί. Απαιτείται μια σειρά από προϋποθέσεις ώστε η διαμονή να μπορεί να γίνει μέρος της εμπειρίας.
Δεν είναι καθόλου τυχαίο, άλλωστε, που η Αirbnb λάνσαρε πρόσφατα –και προωθεί με μεγάλη ένταση– τη νέα κατηγορία Plus: σπίτια δηλαδή με εξακριβωμένη ποιότητα και άνεση, ώστε οι επισκέπτες να είναι σίγουροι ότι θα μείνουν ικανοποιημένοι. Η εν λόγω υπηρεσία θα λανσαριστεί σύντομα και στην ελληνική αγορά. Το Airbnb Plus αφορά «μια συλλογή από άρτια εξοπλισμένα σπίτια υψηλής ποιότητας, με οικοδεσπότες που φημίζονται για τις υψηλές κριτικές και την προσοχή τους στη λεπτομέρεια. Μάλιστα, προκειμένου να εξασφαλιστεί η αλήθεια των σχετικών στοιχείων, η Airbnb θα στείλει προσωπικό, ώστε να γίνει επαλήθευση των δεδομένων που θα αποστείλει ο κάθε ιδιοκτήτης για την ένταξη του ακινήτου του στη σχετική λίστα.

Οι νέες περιοχές

Καθώς η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις δύσκολα καλύπτεται από τα διατιθέμενα ακίνητα στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, αναδεικνύονται συνεχώς νέες περιοχές-προορισμοί, όπως το Παγκράτι, οι Αμπελόκηποι και ακόμα περισσότερο τα νότια προάστια και, γενικότερα, το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας.

Τα εμπόδια

Αν υπήρχαν περισσότερα οικιστικά ακίνητα ενός ιδιοκτήτη στην Αθήνα, είναι σχεδόν σίγουρο ότι θα είχαν πολλαπλασιαστεί και τα προσφερόμενα ακίνητα στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το επενδυτικό ενδιαφέρον «σκοντάφτει» στις δεκάδες οριζόντιες ιδιοκτησίες και τους κληρονόμους σε υφιστάμενες πολυκατοικίες.

Κανένας περιορισμός

Μέχρι σήμερα δεν ισχύει κανένας περιορισμός αναφορικά με τη δραστηριοποίηση στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ωστόσο, αν προκύψουν φαινόμενα «αποκλεισμού» των Ελλήνων πολιτών από περιοχές ανά την επικράτεια, είτε λόγω υψηλών ενοικίων είτε λόγω έλλειψης ακινήτων, παρέχεται η δυνατότητα παρέμβασης του εκάστοτε υπουργού.